01.01.1970

Bebauungsplan „Schlossweg Buonas“ überarbeiten – Abstimmung an der Urne!

 

Der aufgelegte Bebauungsplan versetzt die Gemeinde in ein Dilemma: einerseits ist das drei Hektar grosse Gelände angrenzend zum bestehenden Siedlungsgebiet rechtskräftig eingezont. Anderseits sollten die bestehenden kommunalen Kleinsiedlungen, die ohne Versorgungseinrichtungen sind, nicht weiter wachsen. Das grosse Grundstück liegt in einem landschaftlich äusserst empfindlichen Bereich von hohem öffentlichem Interesse direkt an der kantonalen Seeuferschutzzone, in bzw. angrenzend zur Ortsbildschutzzone und entlang des Uferstreifens für ruhige Erholung. Gemäss der Zonenordnung hat zudem eine Bebauung entlang der Rischerstrasse die freie Sicht aufs Seeufer zu garantieren.

 

Die sorgfältige Analyse des Bebauungsplans durch den Vorstand Gleis 3 ergibt, dass für einen 20%igen Bonus zur Ausnützungsziffer von 0.15 weder die formalen noch die inhaltlichen, gesetzlichen Kriterien gegeben sind: Weder hat die Planung einen Wettbewerb oder ein ähnliches Verfahren durchlaufen noch sind die erhöhten Qualitäts-Anforderungen an eine Bonusgewährung ausreichend erfüllt. Im Interesse der Einhaltung der Bauordnung verlangt Gleis 3 Alternative in der begründeten Eingabe an den Gemeinderat deshalb die Ausnützungsziffer gemäss Regelbauweise, die Anpassung der Wohnbauten zugunsten des durchgehenden Aussichtsschutzes entlang der Rischerstrasse, den Verzicht auf überdimensionierte Attikas sowie die Gewährleistung bzw. Realisierung des seeseitig zum Grundstück verlaufenden Fussweges gemäss Richtplan.

Damit eine bevorstehende Abstimmung breit abgestützt und demokratisch erfolgen kann, beantragt Gleis 3 Alternative eine Urnenabstimmung.

 

 

Für Gleis 3 Alternative Risch Rotkreuz:

 

Hanni Schriber-Neiger, Bruno Unternährer

 

 

 

01.01.1970

Gleis 3 Alternative Risch    

23. Februar 2009  

 

 

Sehr geehrte Frau Gemeindepräsidentin

Sehr geehrte Dame und Herren Gemeinderäte  

 

 

Wir haben von der öffentlichen Einsichtnahme zum Bebauungsplan „Schlossweg“ Gebrauch gemacht und nehmen dazu Stellung. Wir hoffen sehr, dass unsere Bedenken und Anträge in Ihrer weiteren Bearbeitung berücksichtigt werden.    

 

Freundliche Grüsse

Vorstand Gleis 3 Alternative Risch      

 

Hanni Schriber-Neiger Präsidentin        

 

 

---

 

Bebauungsplan Schlossweg, Buonas

 

 

Begründungen und Anträge    

 

1. Vorbemerkung  

 

Die Planung „Schlossweg“ versetzt die Gemeinde in ein Dilemma. Einerseits wurde das Gelände bei der letzten OP-Revision eingezont. Dies würde gebieten, eine „einigermassen haushälterische“ Überbauung von gewisser Minimaldichte zu ermöglichen oder gar zu verlangen. Andererseits verlangen die Verfassungsgrundsätze der Nachhaltigkeit und die Grundsätze des Raumplanungsgesetzes eine geschlossene, konzentrierte Siedlungsentwicklung. Dies würde bedeuten, auf raumplanerischem Weg in den alten, heute peripheren Kleinsiedlungen Risch und Buonas, die heute nicht die nötigen zentralörtlichen Einrichtungen aufweisen, keine neuen Bauzonen und also keine Siedlungsausdehnung mehr zulassen. Denn die betrieblichen Auswirkungen sind für die öffentliche Hand als auch für die zukünftigen BewohnerInnen längerfristig zu kosten- und energieintensiv.

Zudem sind wertvolle landwirtschaftliche Nutzflächen, evtl. auch zukünftig gebrauchte öffentliche Erholungsflächen im nahen Seeuferbereich sowie die erhöhten Landschafts- und Ortsbildschutzanforderungen betroffen.   Angesichts dieses Dilemmas sind wir der Meinung, dass wenigstens die erwähnten negativen Auswirkungen so gering als möglich zu halten sind.    

 

 

2. Mass der Nutzung, Qualitätsabhängigkeit  

 

Der ZP weist die Grundstücke 1863 und 1700 der Bebauungsplanpflicht zu, nicht aber der Arealbebauungsplanpflicht. Nur im Fall eines Arealbebauungsplans gewährt das Gemeindeplanungs- und baurecht einen AZ-Bonus, wobei in §§ 45-47 BO hiefür verschiedene Bedingungen formuliert sind (Architektenwettbewerb, erhöhte Grenz- und Gebäudeabstände, Anforderungskatalog gemäss § 45 BO). Vorliegend handelt es sich jedoch nicht um eine Arealbebauung, sondern um einen Bebauungsplan. Gemäss § 32 Ziffer 3 Abs. 1 können Bebauungspläne zwar von den ordentlichen Bauvorschriften abweichen. Als Abweichung wird jedoch in der kommunalen BO keine> Erhöhung der AZ erwähnt.  

 

Indem die Gemeinde Risch ausschliesslich die Bebauungsplanpflicht, nicht aber die Arealbebauungsplanpflicht festlegte, dokumentiert sie, dass eine gegenüber der Regelbauweise erhöhte AZ nicht erwünscht ist. Dies auch deshalb, weil bereits im Verfahren der Ortsplanungsrevision Bedenken gegenüber einer Realisierbarkeit bekundet wurden. Gemäss dem gemeinderätlichen Protokollauszug vom 10. Dez. 09 waren das „3-5 Landhäuser mit gesamthaft höchstens 1500 m2 anrechenbarer Geschossfläche …“. Mit 5180 m2 anrechenbarer Geschossfläche resultierte eine Erhöhung der AZ auf das 3,5 -fache! Bereits die Regelbauweise bedeutete eine Erhöhung um den Faktor 3! Eine Verdrei- bis Vervierfachung des Volumens ist zweifellos nicht mehr unwesentlich.  

 

Mit erlaubten 5180 m2 anrechenbarer Geschossfläche würde bei 28'779 m2 anzurechnender Landfläche eine AZ von 0.18 resultieren. Gegenüber der AZ der Regelbauweise (0.15) läge also ein Bonus von 20 % vor. Dafür sind die qualitativen Bedingungen in der Gesamtheit nicht erfüllt. In formaler Hinsicht kann weder die Rede davon sein, noch wird auch nicht geltend gemacht, dass der Bebauungsplan aus einem Wettbewerb oder wettbewerbsähnlichem Verfahren hervorging, wie die Bedingung für einen Bonus von 20% in § 47 Abs. 1 b) verlangt. 

 

Selbst wenn die formalen Bedingungen für das Vorliegen eines Arealbebauungsplans erfüllt wären, sind die qualitativen Erfordernisse, wie sie in § 45 der BO erwähnt werden, in wesentlichen Punkten nicht gegeben bzw. dokumentiert:

• Es sind keine Spiel-, Freizeit-, Erholungs- und Gemeinschaftsanlagen vorgesehen

 

• Die geschlossene, umzäunte Siedlung weist ausschliesslich im Bereich der Einfahrt ins Gelände einen Anschluss ans Fusswegnetz auf, mit dem direkt seewärts anliegenden Fuss- bzw. Wanderweg und vom angrenzenden öffentlichen Seeufer ist die Siedlung abgeschnitten

 

• Keine Vorschrift für Sammelgarage

 

• Aussagen zur umweltfreundlichen Energieversorgung fehlen

 

Der Gemeinderat lässt in seinem „Beschluss“ eine klare Aussage zur zulässigen Ausnützung vermissen. Die Bedingungen für eine Bonusgewährung auf die zonengemässe AZ 0.15 erachten wir vorliegend als nicht erfüllt.  

 

Antrag A:   Die höchst zulässige Ausnützungsziffer sei mit 0.15 gemäss Regelbauweise festzulegen.

 

 

3. Architektonische und Umgebungsgestaltung  

 

Die Bestimmung Nr. 7 definiert als maximal zulässige Fläche des Attikageschosses die Hälfte der (jeweiligen) Baubereichsfläche. Unklar ist, was für eine Flächendefinition gemeint ist (anrechenbare Geschossfläche?).   Gemäss Plan beträgt die Baubereichsfläche im Mittel der 12 Hauptbereiche 520 m2, das Mittel der anrechenbaren Geschossfläche 420 m2. Somit könnte das Attikageschoss maximal 260 m2 umfassen. Für das Erdgeschoss wären beispielsweise 100 m2 und für den Sockelbau 60 m2 möglich. Es ist schwer vorstellbar, dass die Gemeinde eine derartige Geschossflächenentwicklung in der Vertikalen zulassen will.  

 

Antrag B:   Die Bestimmung Nr. 7 ist wie folgt zu formulieren: Die anrechenbare Attikageschossfläche kann maximal 60% derjenigen des Erdgeschosses einnehmen.      

 

Die Formulierung der Bestimmung Nr. 41 ist teilweise zweideutig. Der zweitletzte Satz ist im Interesse der Ermöglichung der Sicht zum Ufer von Passanten (inkl. Kinder) wie folgt zu formulieren:  

 

Antrag C:   Im Interesse des visuellen Durchblickes sind die Gehölze bis zu einer maximalen Höhe von 1.20 m ab gewachsenem Terrain unter der Schere zu halten.      

 

Auf der ganzen Oberseite der Überbauung Schlossweg (Rischerstrasse) besteht eine verbindliche Aussichtsschutzzone. Diese bedingt, dass der Blick auf das Buonaser Ufer und den Zugersee durchgehend gewährt sein muss, nicht nur bei vier visuellen Durchblickachsen.  

 

Antrag D:    Die Kubaturen sind entsprechend anzupassen bzw. zu verkleinern.

 

 

  4. Fuss- und Wanderweg  

 

Auf dem bestehenden Flurweg St. German bis zum Pförtnerhaus Schloss Buonas verläuft seewärts angrenzend an die Grundstücke Nr. 1863 und 1700 ein Fuss- und Wanderweg gemäss Richtplan. Die Passage ist zu ermöglichen bzw. darf nicht durch neue Vorkehren beeinträchtigt werden.  

 

Antrag E:    Der Durchgang gemäss heute bestehendem Flurweg St. German bis Pförtnerhaus Schloss Buonas muss öffentlich bleiben, resp. öffentlich zugänglich gemacht werden.  

 

 

Varia:

 

Abstimmung  

Der Bebauungsplan Schlossweg in Buonas ist von hohem öffentlichen Interesse. Die Lage des Objektes ist in einem sensiblen Bereich, die Diskussionen dürften darum sehr emotional geführt werden. Damit die Abstimmung möglichst breit und demokratisch abgestützt ist, schlägt Gleis 3 zu diesem Bebauungsplan eine Urnenabstimmung vor.  

 

Antrag: Der Gemeinderat Risch führt zum Thema Bebauungsplan Schlossweg Buonas eine Urnenabstimmung durch.